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部分城市交易疲軟引發庫存激增!全國68城新房銷售較為困難

新房庫存消化需要多久?上海5.7個月,杭州6.1個月,但景德鎮、西寧需要5年以上,山東日照、河北香河超過4年。

從上海易居研究院6月25日發布的《百城住宅庫存報告》來看,100個城市中有68個城市去化周期超過14個月,即意味著近7成城市的房屋銷售狀況較為困難。


(資料圖)

值得注意的是,在二季度新房交易全面承壓之下,全國多地庫存走勢卻一反常態,不增反降。截至2023年5月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量50505萬平方米,環比減少0.6%,同比減少3.6%。環比指標出現了連續5個月的下降,而同比指標則出現了連續4個月的下降。

部分城市交易疲軟引發庫存激增

數據顯示,海口、深圳、合肥和三亞等重點城市庫存同比增速較高,其中原因各不相同,部分和相關城市重啟開發投資工作有關,如海口和三亞;以深圳為代表的部分城市新盤供應加大帶了庫存上升,也有部分城市或和市場交易略疲軟等因素有關。

相反,肇慶、沈陽、中山、長春和蘇州等城市的庫存有所下降,其中肇慶降幅達到30%,特別是去化存在困難甚至面臨保交付壓力的鄭州,庫存同比反而下降17%。

一邊是二三線城市庫存下降,另一邊則是高企的去化壓力,百城中近7成城市去化遇到困難。

報告顯示,有68個城市去化周期超過14個月,即意味著近7城城市的房屋銷售狀況較為困難。景德鎮、西寧、日照等人口流入少、城市能級低的城市,購房需求并不強勁,去庫存周期偏高。

全國100城新建商品住宅存銷比排序(月) 易居研究院

濟南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去庫存狀況總體良好,其中濟南樓市表現較好,且具有一定可持續性。而上海、珠海、杭州和中山都屬于高能級城市,購房需求確實相對充足。

“但這些城市也不是絕對樂觀,即使上海市場去庫存快,也主要是由于房價倒掛、地鐵沿線,而沒有地鐵的遠郊項目賣得并不好,甚至出現了各種違規亂象,這些都是需要注意的。”嚴躍進表示。

老舊庫存拉長去化周期

部分城市的庫存增加更凸顯了銷售端的疲弱。

一方面,市場整體走弱令原本人口流入少、供應較為集中的二三線城市去化更加困難;另一方面,城市庫存結構也加劇了去化周期的拉長。

以去化周期超過5年的西寧為例,據克而瑞,西寧等城市2021年及之前的庫存占比均在7成及以上,庫存比較“舊”。而一二線城市中,庫存新鮮度較高的杭州和合肥,2021年及之前的庫存占比分別僅31%和20%,2022年及之后的庫存占比近乎7成,大都處于持銷期;上海、成都和長沙庫存也比較新鮮,2022年及之后的庫存占比均在55%以上。相比之下,一些城市老舊庫存占比過高,加之錯過了最佳銷售窗口期,去化顯得更加困難。

而景德鎮、哈爾濱、泉州等城市,不僅庫存高企、存銷比周期長,往往也是70個大中城市中房價指數同環比跌幅榜的“常客”。

另有一些城市已經開始調整政策,支持去化。除南京、合肥、鄭州、杭州部分區縣等放松限購外,6月15日,福州福清出臺新政,取消限售、支持合理住房消費。其中提到,結合新建商品住房庫存實際,落實最低購房首付比例和貸款利率政策等,甚至鼓勵舉辦房產推介會,營造促進住房消費的市場氛圍。

氛圍與預期,是未來市場銷售的重要支撐。易居研究院判斷,若銷售數據不改善,那么三季度或重新出現去庫存周期反彈的風險。同時,鑒于7成左右城市都面臨銷售較為困難的問題,所以激活合理住房消費需求工作應該具有普遍性。

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