中華網財經4月1日訊：中南服務商業有限公司(ZOINA Service Commercial Limited，簡稱“中南服務”或“公司”)在3月29日向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市；建銀國際為其獨家保薦人。

招股書顯示，中南服務成立于2005年，是一家高速發展的中國綜合物業管理服務提供商，深耕長江三角洲并已建立全國性的戰略布局。2020年，基于上年經營規模、財務表現、服務質量、增長潛力、社會責任等關鍵因素數據，被中指研究院評為“中國物業服務百強企業”綜合實力第25位。

陳錦石之女陳昱含及其家族信托合計持股87.2%

中南服務的控股股東為中南創始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托，合計持有87.2%的股份。

在管建筑面積3690萬平方

截至2020年12月31日，中南服務擁有合共173個在管項目，在管總建筑面積為3690萬平方米，覆蓋中國15個省、市、自治區53個城市；中南服務訂約管理299個總合約建筑面積6460萬平方米的項目，覆蓋中國20個省、市、自治區85個城市。

業務收入方面，招股書顯示，中南服務透過三條業務線提供多元化服務，即物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務。其在管物業組合包括(i)住宅物業，及(ii)非住宅物業，主要包括購物中心、工業園區、辦公大樓、游樂園及公共物業。

凈利潤復合增長率92.9%

截止2020年2月31日，在管建筑面積3690萬平方米，2018年至2020年的復合年增長率為30.7%；合約建筑面積6460萬平方米，2018年至2020年的復合年增長率為16.7%；收入8.63億元，2018年至2020年的復合年增長率為25.1%；年內溢利6670萬元，2018年至2020年的復合年增長率為92.9%。

超九成物管收入來自母公司

值得注意的是，招股書中，中南服務稱，其與中南集團維持長期的戰略業務關系，自2005年起已簽約管理由中南集團開發的物業。于往績記錄期間，公司的大部分從物業管理服務產生的收入來自中南集團開發的物業，于2018年、2019年及2020年分別占物業管理服務收入的98.9%、97.9%及92.7%。往績記錄期間內，公司的在管建筑面積增長與中南集團于同期完成并交付的建筑面積大致一致。自2020年以來，為使客戶基礎多元化，公司憑藉良好的市場地位及品牌知名度，戰略性加速和擴大與第三方物業開發商的合作。

面臨應收款減值或虧損風險：三年減值超1700萬、獨立第三方欠款近8000萬

有關經營風險方面，招股書中，中南服務指出，可能無法向業主或開發商收取物業管理費或將導致應收款減值或虧損，截至2020年12月31日，未向公司支付的應收獨立第三方貿易款項約為人民幣7920萬元。于2018年、2019年及2020年，公司應收獨立第三方貿易款項的周轉天數分別為67天、50天及46天。于同期，公司的物業管理費收款率分別為85.4%、88.7%及90.4%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司的貿易應收款項減值準備分別為人民幣430萬元、人民幣500萬元和人民幣860萬元。

IPO募集資金將用于投資并購等

對于此次IPO所得款項凈額，中南服務表示，一部分資金將用于尋求選擇性戰略投資及收購機會，以拓展業務規模及地理覆蓋范圍的深度及廣度；部分資金用于拓展及多元化的增值服務，并進一步開發信息管理系統以部分資金用于一般業務運營及用作營運資金。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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