中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月1日訊：中南服務(wù)商業(yè)有限公司(ZOINA Service Commercial Limited，簡(jiǎn)稱“中南服務(wù)”或“公司”)在3月29日向港交所遞交招股書(shū)，擬香港主板IPO上市；建銀國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

招股書(shū)顯示，中南服務(wù)成立于2005年，是一家高速發(fā)展的中國(guó)綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，深耕長(zhǎng)江三角洲并已建立全國(guó)性的戰(zhàn)略布局。2020年，基于上年經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)量、增長(zhǎng)潛力、社會(huì)責(zé)任等關(guān)鍵因素?cái)?shù)據(jù)，被中指研究院評(píng)為“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”綜合實(shí)力第25位。

陳錦石之女陳昱含及其家族信托合計(jì)持股87.2%

中南服務(wù)的控股股東為中南創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托，合計(jì)持有87.2%的股份。

在管建筑面積3690萬(wàn)平方

截至2020年12月31日，中南服務(wù)擁有合共173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3690萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)15個(gè)省、市、自治區(qū)53個(gè)城市；中南服務(wù)訂約管理299個(gè)總合約建筑面積6460萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)20個(gè)省、市、自治區(qū)85個(gè)城市。

業(yè)務(wù)收入方面，招股書(shū)顯示，中南服務(wù)透過(guò)三條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù)，即物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其在管物業(yè)組合包括(i)住宅物業(yè)，及(ii)非住宅物業(yè)，主要包括購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂(lè)園及公共物業(yè)。

凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率92.9%

截止2020年2月31日，在管建筑面積3690萬(wàn)平方米，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為30.7%；合約建筑面積6460萬(wàn)平方米，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為16.7%；收入8.63億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為25.1%；年內(nèi)溢利6670萬(wàn)元，2018年至2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為92.9%。

超九成物管收入來(lái)自母公司

值得注意的是，招股書(shū)中，中南服務(wù)稱，其與中南集團(tuán)維持長(zhǎng)期的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)關(guān)系，自2005年起已簽約管理由中南集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)。于往績(jī)記錄期間，公司的大部分從物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入來(lái)自中南集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，于2018年、2019年及2020年分別占物業(yè)管理服務(wù)收入的98.9%、97.9%及92.7%。往績(jī)記錄期間內(nèi)，公司的在管建筑面積增長(zhǎng)與中南集團(tuán)于同期完成并交付的建筑面積大致一致。自2020年以來(lái)，為使客戶基礎(chǔ)多元化，公司憑藉良好的市場(chǎng)地位及品牌知名度，戰(zhàn)略性加速和擴(kuò)大與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合作。

面臨應(yīng)收款減值或虧損風(fēng)險(xiǎn)：三年減值超1700萬(wàn)、獨(dú)立第三方欠款近8000萬(wàn)

有關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面，招股書(shū)中，中南服務(wù)指出，可能無(wú)法向業(yè)主或開(kāi)發(fā)商收取物業(yè)管理費(fèi)或?qū)?dǎo)致應(yīng)收款減值或虧損，截至2020年12月31日，未向公司支付的應(yīng)收獨(dú)立第三方貿(mào)易款項(xiàng)約為人民幣7920萬(wàn)元。于2018年、2019年及2020年，公司應(yīng)收獨(dú)立第三方貿(mào)易款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為67天、50天及46天。于同期，公司的物業(yè)管理費(fèi)收款率分別為85.4%、88.7%及90.4%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備分別為人民幣430萬(wàn)元、人民幣500萬(wàn)元和人民幣860萬(wàn)元。

IPO募集資金將用于投資并購(gòu)等

對(duì)于此次IPO所得款項(xiàng)凈額，中南服務(wù)表示，一部分資金將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，以拓展業(yè)務(wù)規(guī)模及地理覆蓋范圍的深度及廣度；部分資金用于拓展及多元化的增值服務(wù)，并進(jìn)一步開(kāi)發(fā)信息管理系統(tǒng)以部分資金用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及用作營(yíng)運(yùn)資金。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/劉星）

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